神奇的四十倍法則 (2)

真的還假的?
透過買低，並出租套房當現成的包租公，報酬率高達三十%......

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

小傑在中壢中原大學附近看到一個共有四間分租套房的物件，

這筆物件每間出租的租金是五千五百元，每月收入二萬二千元，

原屋主向仲介開價二百九十八萬元。

小傑先找了代書估貸款，得知這筆物件可以貸款一百八十萬元，

於是小傑向屋主出價二百三十萬元，

經過了仲介的協商之後，最終以二百四十萬元成交。

頭期款為六十萬元，小傑申請三年的寬限期，

所以每個月只要繳利息四千多元，

每個月收入二萬二千元扣除利息及雜項支出後，大約還有一萬六千多元的收入。

換算之後，每年收入為十九萬二千元，除以頭期款的六十萬元，

換算出來就是三十二%的報酬率。

小傑的年紀輕輕，頭腦可不年輕，找到了讓人羨慕的固定三十%報酬率的機會。

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神奇的四十倍法則 (1)

強大的四十倍法則，透過四十倍法則更快速的達到財務自由。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

志青的月收入為四萬元，每個月的支出高達三萬五千元。

如果志青想達到財務自由，必須是「不用上班，也能重複獲得大於每月三萬五千元的金額」。

當志青達成這個狀態時，就能選擇一個他想要做、感興趣的工作，

而非比較賺錢卻不喜歡的工作。

清楚這個定義後，接著我們要思考:非工資收入要從哪兒來?

志青需要有穩定收入三萬五千元非工資收入，

我們可分為兩個部份來破解:

第一部分:他必須先擁有一筆大資金。

第二部分:他再將這筆資金投入友穩定報酬的投資。

這筆資金到底需要多少呢?

他需要的資金是月總支出的四十倍(也就是四十倍法則)。

也就是志青需要的是三萬五千元的四十倍:一百四十萬元。

這筆資金是一個分界點，當志青擁有一百四十萬元以後，就可以將錢投入友三十年報酬率的投資，

即可取得年收入四十二萬元，換算成月收入就有三萬五千元。

沒錯，現在條件出來了，

志青需要的第一個門檻是一百四十萬元，

第二個門檻則是將一百四十萬元投資在三十報酬的東西上。

如此一來，志青即可財務自由，

那怕志青想做的是動物收容所的志工，也不用怕沒錢活不下去了!

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買BMW還能賺更多

一般人買了一台名車只是為了自我滿足，但並不會運用車貸來替自己賺錢

有財商的人卻可以利用車貸，替自己六年後賺進一百八十萬元。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

衛斯理的財商很高，同時也是一個很精明的生意人。

他很講究派頭，最喜愛的不是錢，而是名車、名錶、名牌服飾、豪房等。

前陣子，衛斯理想要換一台BMW，預計要二百萬元，

但是他又想將資金保留做最高效的運用，

所以他不知道該不該花二百萬元的現金買車?

買了之後，二百萬元就沒有了!

但是，有辦法買了之後，錢還在嗎?

辦法是人想出來的，這就是我們學高階財商的目的，

我和衛斯理討論後，首先排除了一次付清二百萬元現金的方案。

腦力激盪後，衛斯理決定這樣做:

先付五十萬元頭期款，剩下一百五十萬元就辦零利率分期車貸，

分成六年攤還，那麼每個月的車貸是二萬零八百三十三元。

這一百五十萬元必須獲取每個月超過二萬八百三十三元的報酬，以賺取支付車貸的錢。

那麼，有哪些可以賺取超過這個報酬的方法呢?

「房地產!」我和衛斯理異口同聲說。

衛斯理對房地產十分拿手，

於是，衛斯理決定將一百五十萬元當作一間收租套房的頭期款。

從房地產價格來看，越往南部，房價越便宜。

同樣的，越往南部，租金也越便宜。

但是，特別的是，租屋市場的租金減幅也是比較低的。

也就是說，房價可能是台北的四分之一，但是租金卻可收到台北的二分之一!

最後，衛斯理選擇在桃園尋找租套房的物件。

經過了三個月的努力尋找後，他找到了一個距離桃園火車站只有三分鐘車程的五樓公寓套房。

房子目前滿租，每間租金五千元，滿租是二萬五千元，屋主開價三萬九十八萬。

精算後，衛斯理認為這筆房地產應該有更高的價值，

於是勇敢地向屋主出價更低的二百八十萬元!

(房地產最強的一招是「買低治百病」，就是要以七折出價來買，買低才是大賺。

想要一出手就能保證賺的最佳方法，是你能買到低於市價的房地產就發了。)

經過仲介居中斡旋，最後以三百萬元成交，連同過戶成本，

衛斯理取得三百一十一元成本的五間套房。

貸款六成一百八十萬元，

所以衛斯理之出現金一百三十萬元，還剩下現金二十萬元在手上。

(一百八十萬元的貸款，如果以本息攤還，大約每月不到一萬元。)

過戶完成後，衛斯理立刻請設計師進場，

花了二十萬元，將五間套房的裝潢重新整理成近來較受歡迎的時尚風套房。

整理後每間套房出租六千五百元，滿租可達三萬二千五百元租金收入。

扣掉車貸和房貸後，衛斯理每個月剩下的二千五百元，就可以支付其他雜支。

六年後，車貸繳清了，他同時還有一間可以持續收租、下金蛋的金雞母。

還不只這樣，由於房租年收入總共達三十九萬元，

將來房子出售了，如果以年報酬率八%來計算，可以售出四百八十七萬元，

扣除當初購買成本三百三十萬元及仲介費，還可以賺約一百三十萬元的價差。

此外，衛斯理採取的是本利攤還，每個月的房貸一萬元，

其中大部分是本金，賣掉後可以取回，

算一算，六年下來還可取回近五十萬元的房貸本金。

最後，衛斯理不但有了BMW新車，六年後，存款還增加一百八十萬元呢!

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出租計程車，年報酬率四十三%

一般人會選擇自己買計程車或去租計程車，只為了賺生活費

有財商的人會選擇買計程車拿來出租，讓他每年賺進八十三萬元。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

文凱是一位月收入二十二K的年輕人，

在努力工作和投資之後，終於存到一百萬元。

經過仔細地計算後，文凱知道這一百萬元如果能生出三十%的年報酬率，

每年就有三十萬元的淨收入，相當於每個月有二萬五千元可以用。

那不是馬上就可以實現非工資收入大於總支出，而且還有剩餘嗎?

而且，現在每個月才二萬二千元的薪水，就存的到一百萬元，

如果再加上二萬五千元，下一個一百萬元不就更快達成?

「到底要怎麼樣讓一百萬元生出每月二萬五千元呢?」

經過長達數個月的研究後發現，年報酬率三十以上的機會似乎很難，

不是需要很多資金，就是沒把握可以穩定獲得三十；

如果用股票定存術，每年有超過時就很不錯了!

買房地產的話，不夠資金、創業風險又太大!

他發現他的一百萬元可以拿來買兩台NISAN牌的計程車，

由於計程車屬於最低價的車種，裝備都最陽春，

所以五十萬元可以買一台。

然後將計程車出租給計程車司機，租金行情是每日五百至七百元。

假設平均租金是每日六百元，

那麼，一個月有一萬八千元的租金收入。

出租兩台車，就有收入三萬六千元，

一年十二個月總計可收到四十三萬二千元的車租。

這樣年報酬率就有四十三%!

當然，車子的保險及保養是由文凱來支付，

但整體來說，扣除這些成本之後，

每年報酬率維持在三十以上是沒問題的。

不過，萬一不是每天都有人來出租，還可以怎麼做?

十分有風險概念的文凱，

開始思考是否有其他提高報酬率的方式，

以免車子出租友空窗期，獲利不如預期。

在他詢問了財務教練後，得到了一個高招------槓桿技巧。

首先，文凱已一百萬元買了五台計程車。

每台付二十萬元現金，再搭配三十萬元車貸。

(車貸可貸六年，等於七十二期，總貸金額一百五十萬元，每期要付二萬零八百三十三元)

如果五台車全部租出去，收入是九萬元。

九萬元扣除二萬零八百三十三元的貸款，

每個月還有六萬九千一百六十七元。

換句話說，文凱的一百萬元，

將可為他賺進每年八十三萬元，年報酬率超過八十三%!

就算文凱還需要付車子保養、保險費以及空窗期等等，絕對還是超過五十%以上的年報酬率。

最棒的是，車貸只有六年，六年後還清，

文凱還擁有五台可以賣掉的中古計程車，車子還是有價值的。

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讚!當機會財來臨時，擋都擋不住

一般人聽到自家社區附近大量增設紅線時，只會想到買自己夠用的車位，

有財商的人懂得把握機會選擇大量購買車位，利用這些車位替自己每個月近賺六萬，賣掉還能淨賺1200萬元。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

James，是一位國中教師。

在學校教數學的他，對數字方面非常的敏銳，加上他對學生非常和藹可親，

所以每一個他教過的學生都與他有良好的關係，甚至常保持聯絡。

James住在林口一個社區大樓，該大樓有地方停車場。

基於林口地大、路寬、公園多，相對來說，外面的路邊容易停車，

社區住戶大都在外面停車，導致大樓地下停車場門可羅雀。

有一次，James在路上巧遇多年前的一位學生，這位學生在交通大隊上班。

言談中，學生向James表達他們現在工作很忙，

且局裡開始對林口的違規停車亂象要進行大整頓，很多公園等地區都要增設紅線。

聽到這裡，James心頭一緊，學生說的不就是自家附近的公園?

回家後，James左思右想，要不要趁現在買個車位方便停車?

不然一整頓下去，車位就難買了。

James馬上去社區管委會詢問停車位事宜，

意外得知，由於長期無人購買停車位，

原本百來萬的車位，居然降到七十萬元就賣出。

聽到一個車位七十萬元，James心中的算盤瞬間又打算了一下，

一百萬變七十萬，等於打了七折，真是太占便宜了!

等等!James突然想到，真的大整頓起來，一定有很多人跟他一樣需要停車位。

「這麼便宜的車位不如多買幾個，就算放著出租也好，日後升值還能獲利出售!」

打好如意算盤後，James向管委會協商購買停車位一事，

沒想到這一談，竟讓他大刀闊斧地做出一次買二十個停車位的豪舉!

而且以市價的六成買下來，每個車位只要六十萬元而已。

好康的事，還不只這一件，

在申請貸款時，由於James國中老師的職位及車位的價格較低，

銀行不但願意讓它以一小部分的信貸及房貸的方式，

核撥全部的購車為款項，還可以只付利息而已，

James相當於完全沒出錢，就有二十個停車位可出租。

後來，果真如他所料，當市容大整頓後，

大家覺得在外面停車麻煩又難找，開始有住戶流來向James租停車位，

每一個車位每月出租三千元，二十個車位就收了六萬元的租金。

大家租了一陣子之後，發現不太划算，

每個月要付車位的租金，車位付久了卻還不是自己的，

此時，社區的車位已經完全被買走了，

大家也不想去買外面較不方便的停車位，

於是，開始有人跟James開價買車位，

James又再次一算，決定每個車位開價一百二十萬元，整整是他購入價格的兩倍。

在短短的時間內，所有停車位全數售出，

為James的人生賺到了千萬的財富!

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酷!資源整合就能賺翻天!

一般人想出書最擔心的就是自己的資料不足導致內容不夠豐富，

有財商的人卻懂得透過資源整合進賺百萬元，又讓自己的內容顯得更豐富。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

簡設計師是一個從事室內設計業多年的好手，

在業界也頗負盛名。已從事多年的室內設計，

也曾受到多家出版社邀請出書，但都被他婉拒了!

原因在於，他一直認為時機未到，

手頭上的裝潢風格資料一直沒有多到足以出書的水準，

但過了幾年之後，舊的設計風格又與時下最流行的裝潢產生落差，

所以一直沒辦法湊出足夠的資料來出書，

於是出書的計畫就被擱置了。

經過幾年之後，簡設計師終於感悟到，

要靠自己累積到足夠設計風格的資料來整理出書，

難度過高，但是他又不願意出一本只寫理論和觀念，空無實物照片的室內設計書。

有什麼好方法嗎?

某天簡設計師在看書時，

讀到了一句話:「成功就是要先行動，然後再慢慢修正錯誤，最後就會成功。」

這句話為他遲遲沒有辦法下定決心擬定寫書計劃，

產生了很大的火花，於是他開始籌劃出書的事項。

書上說，在行動之初，先不需要考慮困難點，

而是要羅列出行動的計畫和需要克服的各項事項。

於是，他將出書的問題拆解成數個項目，

大約是出版社、文字編寫、設計風個照片、家具等。

接著，他先洽詢之前曾經聯絡過他的出版社來洽談出書合約，

在談妥出書版稅和合約之後，

接下來就是內容要從哪裡產生?

寫書和介紹他可以搞定，問題是他沒有足夠的內容可以產出，

這下子他真的就傷腦筋了。

再把頭髮都想白了幾根之後，

他靈光乍現:我幹嘛一定要自己湊呢?何不找別人合作?

想通了之後，他開始找別的設計公司商談做出書，

不過，由於他在業界也算小有名氣，

所以去商談合作出書時，忍不住就採用比較高傲的姿態洽談。

他告訴其他設計師:「我將要出書了，有一個機會要給貴設計公司參與，

只要貴公司願意提供最好的設計案風格照片，在支付一筆合理的費用，

那麼我就將過公司的照片和公司介紹放進我的書裡。」

沒想到，這樣的方式空前成功，

很多加設計公司對於能夠廣為宣傳自己公司的名號非常感興趣，

談著談著，一家介紹一家，居然談到了近三十個設計風格的投稿，

每一個投稿平均收取三萬元的費用，加起來就將近九十萬元。

簡設計師發現:原來這樣的宣傳需求這麼大，該不會家具業也非常需要吧?

於是，他又與這些設計公司合作的家具業者商談，真的又讓她談成合作作案，

每一件又收取三萬元的費用，

交換的條件是在照片上標註家具品牌和聯絡電話等資訊。

經過浩浩蕩蕩地收稿及整理、校稿後，熱騰騰的室內設計雜誌就出版囉!

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神!賺到爆的神奇洗車店

一般人並不會多看一眼路邊雜草叢生的空地，

有財商的人卻懂得利用他八個月回收成本之後所賺每個月五萬都是淨利。

以下摘錄【小資五年、成為千萬富翁的祕密】

坤董家住桃園，是一個會動腦的生意人。

有一次坤董吃太飽，決定散步到遠一點的地方，

他突然發現，住家附近的兩棟大樓中間，有一塊長滿雜草、荒廢很久的空地。

這塊空地大約三十多坪，面寬約八米到十米左右(大概可停四部車)，

附近屬於住宅區，人潮不少。

「奇怪了，這麼好的地，地主為什麼沒有拿來利，卻讓它空著長滿雜草呢?」

坤董估計這塊地至少空著超過五年上了。

之後，坤董就常常故意經過這塊空地，每天想著要如何利用這塊地。

「有了!」

有一天，當坤董正準備將車子開出去洗車時(坤董家離最近的洗車店需要十分鐘的路程，想到就有些懶)，

突然靈光乍現:為甚麼不開一家洗車店呢?

坤懂得金頭腦立刻進入「空地活化評估模式」，

經過精密的計算之後，他確定這件生意可做。

他馬上詢問旁邊的住家及商店老闆，在調出土地謄本找到地主，

十分熱血地問:「這塊地為甚麼會空著，完全不利用呢?」

「其實，這幾年來也有人來問，但我都沒答應賣給對方或合建。」地主說。

原來，地主是一位年紀頗大的老伯伯，

這塊地是老伯伯祖傳下來的祖產，

所以老伯伯不可以將這塊地出售，

連建成房屋賣給別人都不行。

在了解老伯伯的狀況後，坤董向老伯伯商量，

是否能將這塊荒廢的空地租給他?

出租，就不需要將土地賣出，也不會建房屋，

還可以賺租金，聽起來很不錯!

於是，坤董提出以每坪一百五十元的價格承租，三十坪換算後就是五千元，

對老伯伯來說，每月多了五千元的收入，所以開心地答應了。

簽了合約後坤董馬上開始進行整地。

由於想要使用低成本經營，

所以清理雜草的部分，完全是自己加上親友團共同清除。

接著，坤董在上方搭起一個大鐵皮屋頂，

並建了一個小小的房間作為休息室，在購入一整套的洗車設備，

包嫌一班洗車店用的噴水機、空壓機、打蠟機、桌椅，

以最節省的方式，花費在四十萬元以內弄到好!

最後，坤董在去訂做一幅大大的布條，

誠徵有意開設洗車店的老闆，並提供全套設備及店面。

坤董另外還透過網路，

如奇摩拍賣、ebay、關鍵字、FB、591、奇集集等公布他的出租生意，

很快就收到多方的詢問消息。

不到一個月，馬上就有七、八組人馬來看場地，

評估開洗車店的可行性，

動作快一些的人立刻與坤董討論細節，

以一個月租金五萬元承租。

對一個沒有資本卻又想創業的人來說，這種附設備等人來經營的洗車店，

設備成本全由房東承包、維修也歸房東，

對承租方來說壓力相對小很多，

手工洗車店每個月動輒二十至三十萬元的營業收入來說，

支出風險相對很小，所以非常搶手。

對坤董來說，扣掉原本地的租金，

還有四萬五千元的收入，八個月後就可以將成本回收了。

最棒的是，如果承租人不租了，還可以在租給下一個願意開洗車店的人。

假如要換點經營，這整套設備連鐵皮屋都可以移去新的地方，

除了一部分設備折舊的攤提之外，還有鐵皮的拆除費等，

移到新地點依然可以再次利用。

八個月後，坤董果真取回他的資本，他開始著手尋找下一個空地，

希望再複製更多的成功!

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